상가 임대차 계약서 쓸 때 꼭 확인해야 할 것!

상가 임대차 계약을 할 때는 고려해야 할 상황이 많겠지만, 그중에서도 오늘은 상가 권리금과 시설물 원상 복구 조건에 대해 말하려고 합니다. 저의 가족이 최근 상가 계약만료로 퇴거하면서 겪은 일을 공유하면서 상가 임대계약에서 몇 가지 주의할 점을 포스팅 하려고 합니다.

상가 임대차 계약서 쓸 때 꼭 확인해야 할 것!

[목차]

• 후임 임차인을 못 구한다면 권리금은 회수 불가
• 상가 권리금이란?
• 상가 임대차계약 만료 시점에 신규 임차인 확보의 방법
• 마치며

상가권리금 알기

후임 임차인을 못 구한다면 권리금은 회수 불가

저희 가족이 사무실로 이용 중이던 상가는 이미 시스템 에어컨과 완성된 인테리어가 갖춰져 있었습니다. 업종이 달라 인테리어 활용도는 떨어졌지만 에어컨이 설치되어 있었기 때문에 이전 임차인에게 권리금을 지불하고 계약을 체결했습니다. 2년 계약 만료 시점이 되어 퇴거를 준비하던 중 후임 임차인을 찾지 못해 권리금을 회수하지 못하는 상황에 직면했습니다. 상가지역은 유동인구가 없고 빈점포도 많아 수요가 많지 않은데도 임대인이 물가 상승을 이유로 월세를 올리게 되어 계약을 원하는 사람이 없었기 때문입니다. 퇴거를 앞두고 추가 손실을 줄이기 위해 설치된 에어컨을 판매할까 생각도 해보았지만, 에어컨을 철거할 경우 천장을 원상 복구할 것을 요구하는 임대인으로 인해 포기하게 되었습니다. 임대 계약서에는 이와 관련된 명확한 조항이 없었기 때문에, 철거 후 복구 비용이 추가적인 부담으로 작용하여 결국 권리금만큼의 손해를 보게 되었습니다. 이러한 상황을 지켜보며 상가 임대차 계약 시 권리금과 관련된 조항, 특히 인테리어와 기타 설비의 설치 및 복구에 대한 내용을 계약서에 명확히 명시해야 한다는 것을 느꼈습니다.

상가 권리금이란?

상가 권리금은 상업용 시설을 임대할 때 기존 임차인이 새로운 임차인에게 지불을 요구할 수 있는 금액을 말합니다. 이 금액은 주로 임차인이 해당 상가에서 영업을 하며 쌓은 고객 기반, 상권의 가치, 그리고 해당 장소에서의 사업 운영으로 인해 발생한 가치에 대한 대가입니다. 상가 계약 시 기존 임대인에게 상가 권리금을 지불해야 하는 경우에는 아래 권리금 구성 요소를 꼼꼼히 확인하고 책정된 권리금의 금액이 적정한지를 스스로 판단해야 합니다.

상가권리금의 구성요소

• 시설 투자비: 임차인이 상가에 투자한 인테리어나 개조 비용으로 시설물의 상태나 노후도로 권리금을 산정합니다.
• 영업권: 상가의 위치가 가진 상업적 가치, 즉 유동인구 및 상권의 특성에 따라 그 위치에서의 영업으로 인해 발생할 수 있는 수익성을 말합니다.
• 손님 매출권: 기존 임차인이 구축한 고객 기반과 그에 따른 잠재적 매출 가능성으로 기존 상가의 영업이력과 매출, 순이익등을 고려합니다.

상가 임대차계약 만료 시점에 신규 임차인 확보의 방법

• 임대인과 협상하기: 임대인에게 임대료 인하 또는 기타 임대 조건을 미리 조정하여 상가의 매력도를 높일 수 있습니다. 또한 본인의 상황에 따라 임대 기간을 일시적으로 연장하여 임차인을 찾을 추가 시간을 확보할 수 있습니다.(권리금과 추가 기간의 임대료를 비교하여 이득이라고 볼 경우에)
• 권리금 인하: 시장 상황에 맞추어 권리금을 인하한다면 후임 임차인을 유치할 가능성을 높일 수 있습니다.
• 다양한 마케팅 활동: 당근마켓과 같은 지역 커뮤니티 또는 온라인 부동산 플랫폼과 소셜 미디어를 통해 적극적으로 홍보할 수 있습니다.
• 임대 공간 관리: 공간의 매력도를 높이기 위해 유지 관리에 힘쓰고, 상업적 가치를 높아 보일 수 있게 환경을 개선해야 합니다.

상가권리금 계약서에 명시

마치며

부동산 시장 침체와 코로나 여파의 자영업 폐업률 상승 여파로 전국적으로 상가 공실률이 높아지고 있다는데요. 앞서 이야기한 저의 가족 사례와 같이 후임 임차인 확보에 실패한 상황에 놓이신 분들도 많을 거라고 생각합니다. 권리금과 시설물 관리에 대해서 합의를 구축하고 계약서에 명시해 놓아야 안 좋은 상황의 대비책이 될 수 있기 때문에 계약서 작성 시 법적 조언을 구하거나 원하는 조건 등의 항목을 철저히 검토하는 것이 중요합니다. 그렇기에 계약 초기 단계에서부터 후임 임차인 확보 실패나 시설물 복구 등의 대비책을 계약서에 명시하는 것이 중요하지만 이미 계약을 완료하였고 퇴거를 앞둔 경우라면 건물주 및 임대인과 상호 협의를 오랜기간 해 두셔서 최대한 손해액을 줄이시길 바랍니다. 저의 경험이 상가 임대차 계약을 앞둔 많은 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.